Sprzedajesz/kupujesz działkę budowlaną? Na pewno budowlaną?

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych - akt prawny, który w znaczący sposób reguluje sprawy związane z obrotem nieruchomościami gruntowymi na terenie całego kraju.

Działki złudnie mogą się wydawać najprostszym do sprzedaży rodzajem nieruchomości. Mamy o to przed sobą kawałek gruntu, położony zazwyczaj w pobliżu drogi dojazdowej, w okolicy widać nowo budowane domy jednorodzinne, a teren jest płaski i niezadrzewiony. Czego chcieć więcej? Jeżeli jeszcze sama powierzchnia mieści się w najbardziej pożądanych przez nabywców 10-15 arach transakcja powinna przebiec szybko i bezboleśnie.

Sprawa nieco się jednak komplikuje, kiedy zdamy sobie sprawę, że w przypadku gruntów o wiele bardziej niż kwestiewizualne, liczy się aspekt prawny.

Szereg czynności jakie należy wykonać przy weryfikacji stanu prawnego nieruchomości jest tak szeroki, że każdej z nich moglibyśmy poświęcić osobny artykuł - skupmy się jednak na miarodajnym przykładzie, wchodzących pod koniec września przepisów.

Wspomniana już ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, już jakiś czas temu wprowadziła wiele trudności dla osób chcących sprzedać działkę lub ją nabyć celem wybudowania domu. Już w 2013 roku dość liberalne przepisy o możliwości przekwalifikowania gruntów na cele mieszkaniowe zostały ograniczone artykułem mówiącym o wyłączeniu z tej możliwości wszelkich gruntów rolnych klas I – III – niezależnie od powierzchni. Jak sam tytuł ustawy sugeruje, chodziło tutaj o ochronę najżyźniejszych gleb przed ich zabudową.

W ten oto sposób jeden podpis na ustawie spowodował, że wiele z nieruchomości o dotychczasowym potencjale dla celów zabudowy mieszkaniowej, straciło swoje właściwości, co oczywiście bezpośrednio przekładało się na diametralny spadek ich wartości.

Osoby, które przed wejściem 2 lata temu nowelizacji nie zdążyły uzyskać indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy zostały pozostawione samym sobie. Co prawda w teorii istniała możliwość otrzymania zgody na zabudowę na indywidualny wniosek kierowany do ministra właściwego ds. rozwoju wsi, jednak w rzeczywistości procedury okazywały się dla zwykłego obywatela nie do przejścia.

Od pewnego czasu mówiło się jednak o kolejnej nowelizacji ustawy, która miała przepisy nieco złagodzić. Owa nowelizacja została właśnie podpisana przez Prezydenta, jednak jak się okazuje, niestety nie przywraca ona stanu pierwotnego (braku ograniczeń dla gruntów o powierzchni poniżej 0,5 ha) a wprowadza cztery warunki, które muszą być spełnione jednocześnie aby działkę móc przekwalifikować.

Pierwszym i chyba najważniejszym wymogiem jest to że, nieruchomość musi być zlokalizowana maksymalnie 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej. Po drugie, musi być ona położona w obszarze zwartej zabudowy, którą wg ustawy oznacza kompleks co najmniej pięciu budynków.
Inne, nieco łatwiejsze do spełnienia wymogi, to lokalizacja ok 50 m od drogi publicznej czy powrót do limitu powierzchni 0,5 ha, który wcześniej był jedynym wymagalnym kryterium, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy we właściwym dla obszaru urzędzie gminy.

Jak widać niestety nadal wiele gruntów bez wydanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy, nie może zostać wykorzystana dla zabudowy mieszkaniowej bez zgody Ministerstwa Rolnictwa. Biorąc pod uwagę choćby same warunki jakie wprowadza nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, należy się głęboko zastanowić, czy działka która wizualnie wygląda lub nawet jest reklamowana przez nieświadomego właściciela jako „budowlana", rzeczywiście pozwoli nam zrealizować marzenie o własnym domu...


Kontakt

MODER Nieruchomości s.c. Ewelina Dawidowicz Sławomir Moder

 

ul. Chrobrego 24
66-400 Gorzów Wlkp.

Godziny otwarcia
Pn-Pt: 9:00-17:00

Telefon: 95 735 30 80
e-mail: biuro@modernieruchomosci.pl

Ewelina Dawidowicz:
790 789 319
ewelina@modernieruchomosci.pl

 

Sławomir Moder:
603 963 061
slawomir@modernieruchomosci.pl